אבנר רכש קרקע חקלאית בגבול התחום השיפוט של עיר גדולה. כחצי שנה לאחר הרכישה אושרה תוכנית חדשה לשינוי ייעוד הקרקע ממסחר למגורים, שאפשרה לבנות עליה 6 יחידות דיור. בעקבות כך, ערך הקרקע עלה מ600,000 ש"ח ל2,000,000 ש"ח. אבנר מתכנן למכור את הקרקע לחברת בנייה. מה נכון לגבי חובתו של אבנר בתשלום היטל השבחה?