שאלה | משה הוא בעלים של בניין משרדים. ערן התקשר עם משה בהסכם, לפיו הוא ישכור ממשה את הבניין לתקופה של 20 שנה (להלן: ”התקופה הראשונה”). בהסכם ניתנה לערן אופציה להאריך את תקופת השכירות (להלן: ”האופציה”) לתקופה של 20 שנים נוספות, בתום התקופה הראשונה (להלן: ”התקופה השנייה”). בנסיבות המתוארות ולפי חוק מיסוי מקרקעין, איזה מההיגדים הבאים הוא הנכון ביותר?

משה הוא בעלים של בניין משרדים. ערן התקשר עם משה בהסכם, לפיו הוא ישכור ממשה את הבניין לתקופה של 20 שנה (להלן: ”התקופה הראשונה”). בהסכם ניתנה לערן אופציה להאריך את תקופת השכירות (להלן: ”האופציה”) לתקופה של 20 שנים נוספות, בתום התקופה הראשונה (להלן: ”התקופה השנייה”). בנסיבות המתוארות ולפי חוק מיסוי מקרקעין, איזה מההיגדים הבאים הוא הנכון ביותר?

שאלה #175306

		ההסכם אינו מהווה מכירה של זכות במקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין (להלן: ”מכירה”), שכן התקופה הראשונה אינה עולה על 25 שנה. רק אם ערן יממש את האופציה, יהווה ההסכם מכירה, שכן רק אז תקופת השכירות בפועל תעלה על 25 שנה. יש לדווח על ההסכם רק אם תמומש האופציה. הדיווח ייעשה לאחר המימוש.
		ההסכם מהווה מכירה כבר מיום החתימה עליו על ידי ערן ומשה, שכן התקופה הראשונה והתקופה השנייה עולות במצטבר על 25 שנה. על הצדדים לדווח על ההסכם לאחר החתימה עליו בתוך המועדים הקבועים לכך בחוק מיסוי מקרקעין.
		ההסכם אינו מהווה מכירה, שכן אף אחת מתקופות השכירות לא עולה על 25 שנים. אין צורך לדווח על ההסכם לרשויות מיסוי מקרקעין.
		לאחר החתימה של הצדדים על ההסכם הוא אינו מהווה מכירה, שכן התקופה הראשונה אינה עולה על 25 שנה. אם ערן יממש את האופציה, הרי שלאחר שיחלפו חמש שנים מהתקופה השנייה, כך שתקופת השכירות בפועל תעלה על 25 שה, יהווה ההסכם מכירה. יש לדווח על ההסכם רק לאחר שיחלפו 25 השנים הראשונות מאז חתימת הצדדים עליו.

הגדרת "זכות במקרקעין" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין כוללת גם " חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים". הגדרת "חכירה לתקופה" בסעיף 1 לחוק קובעת כי יש למנות את התקופה המרבית שאליה יכולה החכירה להגיע לפי כל זכות שיש לחוכר או לקרובו מכוח הסכם או זכות ברירה )אופציה( הנתונה לו בהסכם.