להלן נתוני עיסקה למכירת דירת מגורים יחידה בשנת 2024: * המוכר עומד בכל תנאי הפטור הקבועים בסעיף 49ב(2) לחוק. * שווי המכירה הכולל הוא 10 מיליון ש"ח. *לדירה יש זכויות בנייה נוספות הניתנות לניצול ומשפיעות על שווי המכירה. * שווי הדירה ללא זכויות בנייה הוא 4,000,000 ש"ח. כיצד יחושב מס השבח בעיסקה זו?

הפטור לדירת מגורים יחידה מוגבל בתקרה של 5,008,000 ש"ח נכון לשנת 2024 )סעיף 49א)א1( לחוק(. יחד עם זאת, במקרה זה, שווי הדירה הוא 4,000,000 ש"ח ויתרת השווי מיוחסת לזכויות בנייה. במקרים שבהם שווי הדירה ללא זכויות בנייה נמוך מתקרת הפטור הקבועה בסעיף 49ז לחוק, חלק מזכויות הבנייה יהיו אף הן פטורות ממס, וזאת עד לכפל שווי של הדירה או עד תקרת שווי של 2,428,100 ש"ח, לפי הנמוך. במקרה זה שווי הדירה ללא זכויות בנייה גבוה מתקרת הפטור הקבועה בסעיף 49ז ולכן יתרת שווי המכירה לא תהיה זכאית לפטור או לשיעור מס ליניארי מוטב כי מדובר - 2 - בזכויות בנייה שיחוייבו לפי שיעור המס הרגיל הקבוע במכירת זכות אחרת במקרקעין שאינה דירת מגורים.