מע"מ ומיסוי מקרקעין

על פי הוראות חוק מיסוי מקרקעין, כיצד יש למסות העברת דירת מגורים במתנה?

1

באיזה מקרה מבין אלה המובאים להלן יחל חיוב במע״מ על פי הוראות חוק מע״מ?

1

כיצד על פי הוראות חוק מיסוי מקרקעין ופקודת מס הכנסה, ימוסה שינוי ייעוד של זכות במקרקעין המהווה רכוש קבוע למלאי באותו עסק?

1

כיצד, על פי הוראות פקודת מס הכנסה, חוק מיסוי מקרקעין או חוק מע"מ, תמוסה השכרת מקרקעין?

1

שאלה #175303

		אם זו שכירות למגורים (שלא לשם אירוח בבית מלון) לתקופה הקצרה מ-25 שנים, יחולו עליה הוראות הפקודה והיא תהא פטורה ממע"מ.
		אם זו שכירות לתקופה ארוכה מ-25 שנים, היא תחוייב במס על פי הוראות חוק מיסוי מקרקעין ותהא פטורה ממע"מ.
		אם זו שכירות הכוללת אופציית הארכה, תחוייב השכירות על פי הוראות הפקודה וחוק מע"מ.
		אם זו שכירות הכוללת אופציית הארכה, תחוייב השכירות על פי הוראות חוק מיסוי מקרקעין וחוק מע"מ.

סעיף א' נכון (סעיפים אחרים שגויים) – הגדרת זכות במקרקעין בחוק מיסוי מקרקעין וסעיף 31(1) בחוק מע"מ. 31. אלה עסקאות הפטורות ממס: (1) השכרה למגורים לתקופה שאינה עולה על 25 שנים, למעט השכרה לשם אירוח בבית מלון;

מיין לפי

משה הוא בעלים של בניין משרדים. ערן התקשר עם משה בהסכם, לפיו הוא ישכור ממשה את הבניין לתקופה של 20 שנה (להלן: ”התקופה הראשונה”). בהסכם ניתנה לערן אופציה להאריך את תקופת השכירות (להלן: ”האופציה”) לתקופה של 20 שנים נוספות, בתום התקופה הראשונה (להלן: ”התקופה השנייה”). בנסיבות המתוארות ולפי חוק מיסוי מקרקעין, איזה מההיגדים הבאים הוא הנכון ביותר?

1

שאלה #175306

		ההסכם אינו מהווה מכירה של זכות במקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין (להלן: ”מכירה”), שכן התקופה הראשונה אינה עולה על 25 שנה. רק אם ערן יממש את האופציה, יהווה ההסכם מכירה, שכן רק אז תקופת השכירות בפועל תעלה על 25 שנה. יש לדווח על ההסכם רק אם תמומש האופציה. הדיווח ייעשה לאחר המימוש.
		ההסכם מהווה מכירה כבר מיום החתימה עליו על ידי ערן ומשה, שכן התקופה הראשונה והתקופה השנייה עולות במצטבר על 25 שנה. על הצדדים לדווח על ההסכם לאחר החתימה עליו בתוך המועדים הקבועים לכך בחוק מיסוי מקרקעין.
		ההסכם אינו מהווה מכירה, שכן אף אחת מתקופות השכירות לא עולה על 25 שנים. אין צורך לדווח על ההסכם לרשויות מיסוי מקרקעין.
		לאחר החתימה של הצדדים על ההסכם הוא אינו מהווה מכירה, שכן התקופה הראשונה אינה עולה על 25 שנה. אם ערן יממש את האופציה, הרי שלאחר שיחלפו חמש שנים מהתקופה השנייה, כך שתקופת השכירות בפועל תעלה על 25 שה, יהווה ההסכם מכירה. יש לדווח על ההסכם רק לאחר שיחלפו 25 השנים הראשונות מאז חתימת הצדדים עליו.

הגדרת "זכות במקרקעין" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין כוללת גם " חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים". הגדרת "חכירה לתקופה" בסעיף 1 לחוק קובעת כי יש למנות את התקופה המרבית שאליה יכולה החכירה להגיע לפי כל זכות שיש לחוכר או לקרובו מכוח הסכם או זכות ברירה )אופציה( הנתונה לו בהסכם.

מיין לפי

לפני מותו היו בבעלות יוסף דירת מגורים וחנות. יוסף נפטר ובצוואתו הוריש את הדירה והחנות לילדיו, על פי החלוקה הבאה: לילד 1 הוא הוריש את החנות; לילדים 2 ו- 3 הוא הוריש את הדירה - 60% ממנה לילד 2 ו- 40% ממנה לילד 3. מלבד הזכויות שקיבלו בירושה מיוסף, בבעלות כל אחד מהילדים דירת מגורים (להלן: "הדירה הקיימת"). מי מבין הילדים ייחשב כבעלים של דירה יחידה מבחינת מניין הדירות לצורך השימוש בפטור ממס שבח לדירה יחידה הקבוע בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין ביחס לדירה הקיימת?

1

שאלה #175308

		רק ילד 1
		כל הילדים
		רק ילד 1 ו-2
		רק ילד 1 ו-3

סעיף 49ג לחוק מיסוי מקרקעין קובע מספר חלופות למקרים בהם יראו את המוכר כבעלים של דירה יחידה לעניין סעיף 49ב(2) לחוק, למרות שיש לו זכויות בדירות נוספות או חלקים מהן. במקרה זה - ילד 1 ירש חנות ולא דירת מגורים ולכן הדירה הקיימת היא דירתו היחידה. ילד 2 – ירש מעל ממחצית מדירת הירושה, ולכן לא חלה עליו החלופה הקבועה בסעיף 49ג)3( לחוק, לפיה אם חלקו של היורש בדירת ירושה אינו עולה על מחצית, היא לא תמנה במנין דירותיו. יחד עם זאת, חלה עליו החזקה הקבועה בסעיף 49ג)4( לפיה דירה שהתקבלה בירושה, ללא קשר לחלקו של המוכר בה, לא תמנה במניין דירותיו אם הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש, ולפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד. ביחס לילד מספר 3 חלה הן החזקה הקבועה בסעיף 39ג) 3( והן החזקה הקבועה בסעיף 49ג)4(.

מיין לפי

חברה מסווגת כאיגוד מקרקעין כהגדרתו בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין. הנכס היחיד של החברה הוא דירת מגורים אותה משכירה החברה לצד ג'. רחל החזיקה ב- 15% ממניות החברה והחליטה למכור אותן לדני. בנסיבות המתוארות, איזה מההיגדים הבאים הוא הנכון ביותר?

1

שאלה #175310

		דני לא חייב במס רכישה ברכישת המניות, מכיוון שרכישת מניות באיגוד מקרקעין בשיעור הנמוך מ- 25% ממניות החברה, אינה חייבת במס רכישה.
		דני לא חייב במס רכישה, שכן מדובר ברכישה של מניות ולא ברכישה של מקרקעין.
		דני חייב במס רכישה ברכישת המניות, מכיוון שמדובר בפעולה באיגוד מקרקעין החייבת במס רכישה. שיעור מס הרכישה יהיה השיעור הקבוע לרכישת דירת מגורים, שכן הנכס היחיד של החברה הוא דירת מגורים
		דני חייב במס רכישה ברכישת המניות, מכיוון שמדובר בפעולה באיגוד מקרקעין החייבת במס רכישה. שיעור מס הרכישה יהיה ,6% שכן מדובר ברכישת מניות ולא ברכישת דירת מגורים.

רכישת מניות באיגוד מקרקעין היא פעולה באיגוד מקרקעין החייבת במס רכישה – ר' סעיף 9)ב( לחוק מיסוי מקרקעין. שיעור המס נגזר במקרה זה מסוג הנכס הנרכש – מניות, ולא מסוג הנכס שבבעלות החברה – דירת מגורים. לכן, זה לא רלוונטי כמה דירות יש לדני או מה שיעור המניות שהוא רוכש. בתקנות מס רכישה קבוע בסעיף 2)1( כי שיעור מס הרכישה בפעולה באיגוד מקרקעין הוא .6%

מיין לפי

להלן נתוני עיסקה למכירת דירת מגורים יחידה בשנת 2024: * המוכר עומד בכל תנאי הפטור הקבועים בסעיף 49ב(2) לחוק. * שווי המכירה הכולל הוא 10 מיליון ש"ח. לדירה יש זכויות בנייה נוספות הניתנות לניצול ומשפיעות על שווי המכירה. שווי הדירה ללא זכויות בנייה הוא 4,000,000 ש"ח. כיצד יחושב מס השבח בעיסקה זו?

1

שאלה #175311

		יינתן פטור ממס שבח עד לתקרת הפטור בסך 5,008,000 ש"ח. על יתרת שווי המכירה יחול שיעור המס הקבוע למכירת זכות אחרת במקרקעין שאינה דירת מגורים.
		יינתן פטור ממס שבח עד לגובה תקרת הפטור הקבועה בסעיף 49ז לחוק (2,428,100 ש"ח). על יתרת שווי הדירה עד 4,000,000 ש"ח יחול שיעור מס השבח הליניארי המוטב לפי סעיף 48(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין, ועל יתרת שווי המכירה יחול שיעור הקבוע לזכות אחרת במקרקעין שאינה דירת מגורים.
		יינתן פטור ממס שבח עד שווי של 4,000,000 ש"ח. על יתרת שווי המכירה יחול שיעור המס הקבוע לזכות אחרת במקרקעין שאינה דירת מגורים.
		יינתן פטור ממס שבח עד לתקרת הפטור בסך 5,008,000 ש"ח. על יתרת שווי המכירה יחול שיעור המס הליניארי המוטב לפי סעיף 48(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין.

הפטור לדירת מגורים יחידה מוגבל בתקרה של 5,008,000 ש"ח נכון לשנת 2024 )סעיף 49א)א1( לחוק(. יחד עם זאת, במקרה זה, שווי הדירה הוא 4,000,000 ש"ח ויתרת השווי מיוחסת לזכויות בנייה. במקרים שבהם שווי הדירה ללא זכויות בנייה נמוך מתקרת הפטור הקבועה בסעיף 49ז לחוק, חלק מזכויות הבנייה יהיו אף הן פטורות ממס, וזאת עד לכפל שווי של הדירה או עד תקרת שווי של 2,428,100 ש"ח, לפי הנמוך. במקרה זה שווי הדירה ללא זכויות בנייה גבוה מתקרת הפטור הקבועה בסעיף 49ז ולכן יתרת שווי המכירה לא תהיה זכאית לפטור או לשיעור מס ליניארי מוטב כי מדובר - 2 - בזכויות בנייה שיחוייבו לפי שיעור המס הרגיל הקבוע במכירת זכות אחרת במקרקעין שאינה דירת מגורים.

מיין לפי

חברה התקשרה בתאריך 1/12/2024 בעיסקת קומבינציה עם בעלים של מגרש. לפי ההסכם, הבעלים ימכור לחברה 60% מזכויותיו במגרש כנגד קבלת שירותי בנייה על יתרת השטח שנותר בבעלותו (40% מהזכויות במגרש), ובנוסף תשלם לו החברה 1 מיליון ש"ח במזומן. בהסכם נקבע תנאי מתלה, לפיו ההסכם ייכנס לתוקף לאחר אישור תוכנית המקנה זכויות בנייה לבניית פרויקט מגורים. לפי חוק מיסוי מקרקעין, האם ניתן לדחות את יום המכירה בנסיבות אלו ואם כן, לפי איזה סעיף בחוק?

1

שאלה #175312

		ניתן לדחות את יום המכירה לפי סעיף 49כ לחוק.
		לא ניתן לדחות את יום המכירה.
		ניתן לדחות את יום המכירה לפי סעיף 19(3א) לחוק.
		ניתן לדחות את יום המכירה לפי סעיף 49 לב1 לחוק.

סעיפים 49כ ו- 49 לב1 ,לא נכונים שכן הם מאפשרים לדחות את יום המכירה בפרוייקטים של התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38 בהתאמה בלבד, ולא נאמר בשאלה שמדובר בפרוייקטים מסוג זה. סעיף 19(3א) לא נכון מכיוון שלא ניתן לדחות את יום המכירה לפי סעיף זה כאשר משולמת גם תמורה במזומן.

מיין לפי

עומר הוא הבעלים של חנות בקומת קרקע של בניין מגורים. הבניין נמצא במתחם שהוכרז כמתחם פינוי בינוי. דיירי הבניין התקשרו עם יזם בעיסקת פינוי בינוי, במסגרתה כלל הדיירים, כולל עומר, קיבלו בתמורה יחידת מגורים חלופית, כהגדרתה בסעיף 49יט לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "הדירה"). הפרויקט הושלם וכעבור מספר שנים ביקש עומר למכור את הדירה. לעומר אין ולא היו דירות מגורים נוספות. האם עומר יהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירת הדירה ואם כן, מכוח איזה סעיף בחוק מיסוי מקרקעין?

1

שאלה #175313

		עומר לא יוכל למכור את דירתו בפטור ממס שבח או בשיעור המס הליניארי המוטב.
		כן, לפי סעיף 49ב(5) לחוק
		כן, לפי סעיף 49ב(2) לחוק
		עומר יוכל למכור את הדירה תוך שימוש בשיעור המס הליניארי המוטב הקבוע בסעיף 48א(ב2) לחוק.

מסעיף 49כז לחוק מיסוי מקרקעין עולה, כי כאשר בתמורה ל "יחידה אחרת" בעסקת פינוי בינוי )במקרה זה חנות( מתקבלת דירת מגורים בפטור ממס שבח, לא ניתן יהיה לקבל במכירת הדירה בעתיד פטור ממס, כולו או חלקו, או שיעור מס מופחת.

מיין לפי

		העברה כאמור תהא פטורה ממס שבח מקרקעין.
		העברה כאמור תהא חייבת במס שבח מקרקעין אם זו העברה לאח או אחות.
		העברה כאמור תחויב במס שבח מקרקעין, ואולם אם זו העברה לקרוב שהוא איגוד בשליטת המעביר, תהא העברה זו פטורה ממס כאמור.
		כל התשובות שגויות.

		בכל הקצאה של מניות חברה שהיא איגוד מקרקעין.
		בכל הקצאה של מניות חברה, בין אם היא איגוד מקרקעין ובין אם לאו.
		בהקצאה של מניות חברה המהווה פעולה באיגוד החייבת במס על פי הוראות חוק מיסוי מקרקעין כשעושה הפעולה הוא עוסק.
		כל התשובות שגויות.

		שינוי ייעוד כאמור מהווה אירוע מס לעניין חוק והינו חייב במס בשיעור שלא יעלה על 25% במועד ביצוע שינוי הייעוד.
		שינוי ייעוד כאמור מהווה אירוע מס לעניין אותו חוק, וזאת עד למועד בו נמכרת הזכות במקרקעין לצדדים שלישיים.
		אם שינוי הייעוד מבוצע בתוך 4 שנים מיום רכישת הזכות במקרקעין, שינוי הייעוד כאמור לא ייחשב כמכירה ולפיכך לא יחויב במס שבח מקרקעין.
		אם שינוי הייעוד מבוצע בחלוף 4 שנים מיום רכישת הזכות במקרקעין, הוא ימוסה כאילו נמכרה הזכות במקרקעין במועד זה והמס עליו ישולם באותו מועד.

מע"מ ומיסוי מקרקעין

Discuss, Learn and be Happy דיון בשאלות

על פי הוראות חוק מיסוי מקרקעין, כיצד יש למסות העברת דירת מגורים במתנה?

שאלה #175299

באיזה מקרה מבין אלה המובאים להלן יחל חיוב במע״מ על פי הוראות חוק מע״מ?

שאלה #175300

כיצד על פי הוראות חוק מיסוי מקרקעין ופקודת מס הכנסה, ימוסה שינוי ייעוד של זכות במקרקעין המהווה רכוש קבוע למלאי באותו עסק?

שאלה #175301

כיצד, על פי הוראות פקודת מס הכנסה, חוק מיסוי מקרקעין או חוק מע"מ, תמוסה השכרת מקרקעין?

שאלה #175303

שאלה #175306

שאלה #175308

שאלה #175310

שאלה #175311

שאלה #175312

שאלה #175313

מע"מ ומיסוי מקרקעין

Discuss, Learn and be Happy דיון בשאלות

על פי הוראות חוק מיסוי מקרקעין, כיצד יש למסות העברת דירת מגורים במתנה?

באיזה מקרה מבין אלה המובאים להלן יחל חיוב במע״מ על פי הוראות חוק מע״מ?

כיצד על פי הוראות חוק מיסוי מקרקעין ופקודת מס הכנסה, ימוסה שינוי ייעוד של זכות במקרקעין המהווה רכוש קבוע למלאי באותו עסק?

כיצד, על פי הוראות פקודת מס הכנסה, חוק מיסוי מקרקעין או חוק מע"מ, תמוסה השכרת מקרקעין?

בקשה לשינוי התשובה / תיקון שאלה gavel

בקשה למחיקת השאלהmood_bad

בקשה לשינוי התשובה / תיקון שאלה

בקשה למחיקת השאלה